/ Contratti a canone concordato: cedolare secca al 10% senza incertezze

Pubblicato il 27 Gennaio 2020 in Fisco

Resta al 10% la cedolare secca da applicare ai canoni che derivano dai contratti di locazione di immobili a uso abitativo a canone concordato nei Comuni ad alta densità abitativa. La conferma è arrivata con la legge di Bilancio 2020 che, intervenendo direttamente sul D.Lgs. n. 23/2011 sul federalismo fiscale, ha reso strutturale la misura dell’agevolazione. In assenza di tale intervento, l’aliquota sarebbe tornata al 15%. Ed intanto Confedilizia chiede che il decreto Milleproroghe confermi la cedolare secca al 10% anche nei Comuni colpiti da calamità naturali, come prevista fino al 31 dicembre 2019. La legge di Bilancio 2020 contiene alcune modifiche in materia di cedolare secca sugli affitti prevedendo, in primo luogo, che l’aliquota agevolata sulle locazioni a canone concordato resti al 10%. La norma (art. 1, comma 6, legge n. 160/2019) stabilisce in proposito che “all’articolo 3, comma 2, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, le parole “al 15 per cento” sono sostituite dalle seguenti “al 10 per cento”.

Cedolare secca su opzione

La cedolare secca consiste in un regime di tassazione opzionale, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali sui redditi fondiari derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. Per effetto di tale opzione, inoltre, non risultano dovute l’imposta di registro e di bollo, ordinariamente previste per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti stessi. Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni, con riferimento ad unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze. La scelta per la cedolare implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo.

Contratti ordinari e a canone concordato

Per i contratti di locazione “ordinari” l’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sull’ammontare del canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

L’aliquota della cedolare secca per i contratti a canone concordato era stata originariamente fissata nella misura del 19% dell’art. 3, comma 2, D.Lgs. n. 23/2011 (Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale). Successivamente, l’art. 4, comma 1, D.L. n. 102/2013 (decreto IMU) ha ridotto l’aliquota al 15%. Il Piano Casa (art. 9, D.L. n. 47/2014) ha poi ulteriormente ridotto tale aliquota, portandola “temporaneamente” al 10%, ossia limitatamente alle annualità comprese tra il 2014 e il 2017. Infine, la legge di Bilancio 2018 (art. 1, comma 16, legge n. 205/2017) aveva esteso l’applicabilità dell’aliquota ridotta, nella misura del 10%, anche alle annualità 2018 e 2019. In assenza dell’intervento operato con la legge di Bilancio 2020, pertanto, l’aliquota della cedolare secca sulle locazioni a canone concordato sarebbe tornata al 15%. Tale intervento supera anche la formulazione, contenuta nella prima bozza della legge di Bilancio 2020, nella quale veniva prevista una nuova aliquota del 12,5% a regime. In definitiva, l’aliquota dei contratti di locazione a canone concordato resterà fissata al 10% anche per leannualità dal 2020 in poi.

L’agevolazione continuerà ad essere applicabile ai contratti di locazione a canone concordato stipulati in base all’art. 2, comma 3, legge n. 431/1998 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo), redatti in conformità ai contenuti e alla forma previste negli accordi territoriali conclusi tra le associazioni rappresentative delle categorie della proprietà edilizia e dei conduttori.

Come confermato dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 26/E/2011(paragrafo 6.2),l’aliquota agevolata si applica anche ai contratti con canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari sulla base di apposite convenzioni nazionali.

Con riferimento ai contratti già in essere, l’aliquota ridotta continua ad applicarsi anche per gli affitti a canone concordato nei Comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi 5 anni precedenti il 28 maggio 2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi e il comune sia indicato nel provvedimento del commissario delegato (cfr. Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 470 del 7 novembre 2019).

Nell’audizione del 16 gennaio 2020, nell’ambito dei lavori di conversione del decreto Milleproroghe, Confedilizia ha proposto che la cedolare del 10 per cento per le locazioni a canone calmierato venga confermata anche nei Comuni colpiti da calamità naturali, come previsto fino al 31 dicembre 2019.